Adjudicação compulsória extrajudicial: tudo o que você precisa saber
Em setembro de 2023, a Corregedoria Nacional de Justiça deu um passo significativo rumo à desjudicialização dos processos imobiliários ao publicar o Provimento n. 150/2023. Esse normativo estabelece as diretrizes para a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial, permitindo que a transferência de um imóvel para o nome do comprador seja realizada diretamente em cartório, sem a necessidade de recorrer à Justiça.
Essa inovação jurídica, introduzida pela Lei n. 14.382/2022, tem o potencial de simplificar e agilizar consideravelmente o processo de regularização imobiliária no Brasil. Siga com a leitura para compreender pontos essenciais da temática.
Contexto histórico e legal
Antes da promulgação da Lei n. 14.382/2022, a adjudicação compulsória só podia ser realizada pela via judicial, o que frequentemente resultava em longos e onerosos processos. O cenário mudou com a introdução da adjudicação compulsória extrajudicial, uma medida desjudicializadora que visa reduzir a carga sobre o sistema judiciário e acelerar a resolução de litígios relacionados à propriedade imobiliária.
A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que permite ao comprador de um imóvel, em situações onde o vendedor não cumpre suas obrigações contratuais, solicitar a transferência da propriedade para o seu nome. Historicamente, essa solicitação era feita através de um processo judicial, o que implicava em custos elevados e prazos prolongados. Com o novo provimento, o processo pode ser realizado diretamente em cartório, desde que preenchidos os requisitos legais, tornando-se uma alternativa mais acessível e menos burocrática.
Requisitos e procedimentos para a adjudicação compulsória extrajudicial
Conforme estabelecido pelo Provimento n. 150/2023, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser fundamentada em quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou permuta, bem como em cessões ou promessas de cessão. O principal critério é que não haja direito de arrependimento exercitável.
O procedimento pode ser utilizado em diversas situações, como nos casos em que o vendedor, após receber integralmente o pagamento, recusa-se a outorgar a escritura definitiva de venda; em situações de falecimento do vendedor; quando este é declarado ausente; ou ainda quando se torna civilmente incapaz ou tem sua localização incerta e desconhecida. Adicionalmente, a extinção de pessoas jurídicas envolvidas na transação também pode motivar a utilização desse mecanismo.
Para iniciar o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, o requerente deve estar assistido por um advogado ou defensor público, conforme especificado pela norma. Esse profissional deve ser constituído mediante procuração específica, garantindo que o processo seja conduzido de forma segura e conforme os preceitos legais.
Além disso, o provimento permite a cumulação de pedidos relativos a diferentes imóveis, desde que todos estejam sob a jurisdição do mesmo ofício de registro de imóveis. Contudo, essa cumulação só é permitida se houver coincidência entre os interessados, ativa e passivamente, e se não houver prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.
Impacto na prática imobiliária
A introdução da adjudicação compulsória extrajudicial representa um avanço significativo na prática imobiliária, oferecendo uma solução mais célere e menos onerosa para os compradores de imóveis que enfrentam dificuldades na obtenção da escritura definitiva. O processo extrajudicial elimina a necessidade de intervenção judicial, reduzindo assim os custos e o tempo envolvidos na regularização da propriedade.
Essa inovação também reflete uma tendência crescente de desjudicialização no Brasil, que busca aliviar a sobrecarga do sistema judiciário e promover soluções mais eficientes para questões que podem ser resolvidas fora do âmbito judicial. A possibilidade de resolver conflitos diretamente em cartório, com o respaldo legal necessário, oferece uma nova dinâmica ao mercado imobiliário, incentivando a formalização de transações e aumentando a segurança jurídica.
Alterações no Código Nacional de Normas
O Provimento n. 150/2023 também introduz alterações ao artigo 440 do Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), que agora incorpora as novas diretrizes para a adjudicação compulsória extrajudicial. Essa atualização é o resultado de um esforço conjunto entre o Conselho Consultivo e a Câmara de Regulação do Agente Regulador do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), sob a coordenação da Corregedoria Nacional de Justiça.
As alterações no código de normas não só oficializam as novas regras, mas também fornecem um marco regulatório claro para os cartórios, assegurando que o procedimento seja executado de forma uniforme e conforme as expectativas legais.
Conclusão
A adjudicação compulsória extrajudicial, regulamentada pelo Provimento n. 150/2023, surge como uma ferramenta poderosa para a desjudicialização e simplificação dos processos de regularização imobiliária no Brasil. Ao permitir que a transferência de imóveis seja realizada diretamente em cartório, essa medida oferece uma alternativa mais rápida e acessível para os cidadãos, ao mesmo tempo em que alivia a carga sobre o sistema judiciário.
O presente artigo tem cunho meramente informativo, sendo imprescindível a consulta a advogado tecnicamente habilitado para correta instrução e direcionamento conforme o caso. Ficou com dúvidas? Entre em contato conosco! Será um prazer orientá-lo.
